최근 금융당국의 부동산 규제 정책으로 큰 변화가 있었습니다. 해당 내용을 반영하여 서울에서 주택을 마련하려는 신혼부부에게 주택도시기금과 금융공사가 제공하는 구입자금 대출에 대해서 정리와 비교하였습니다. 주요 대출 상품의 대상, 금리, 기간, 한도, 우대사항을 정리하고, 계층별로 어떤 상품이 유리한지 비교해 보겠습니다.
1. 주요 정책별 소개
| 상품 이름 | 대상 | 소득 및 자산 | 대출 기간 | 대출 금리 | 대출 한도 |
| 디딤출 대출 | 무주택 가구 | 합산 연 6천만원 이하 생애 최초 및 다자녀 7만원 신혼부부 8.5천만원 |
10-30년 | 2.85 ~ 4.15 % | 수도권 3억 일반 2억원 생애최초 2.4억 신혼 및 다자녀 3.2억 |
| 보금자리론 | 무주택 가구 | 합산 연 7천만원 이하 | 10-50년 | 공사가 제시 (고정) | 수도권 3억 일반 3.6억 생애최초 및 다자녀 4.2억 |
| 신혼부부 전용 | 무주택 가구, 생애최초, 신혼부부 |
합산 연 8.5천만원 이하 | 10-30년 | 2.55 ~ 3.85% | 수도권 3억 3.2억 |
| 신생아 특례 | 무주택 신생아 가구 | 합산 연 1.3억원 이하 맞벌이의 경우 2억원 이하 |
10-30년 | 1.8 ~ 4.5% | 수도권 3억 4억원 |
| 수익/손익형 모기지 | 생애 최초 구입 5년 이상 무주택 |
합산 연 6천만원 이하 | 20년 | 수익형 – 1.8% 손익형 – 1.3% 및 2.3% |
2억원 이내 |
(1) 내집마련 디딤돌 대출 (내집마련 디딤돌 대출)
주로 무주택 및 실수요자, 생애 최초 주택 구입자, 신혼부부 및 다자녀 가구가 지원받은 대출입니다.
- 대상: 성년의 무주택 세대주 및 가구원 (만, 30세 미만 단독세대주 제외)
- 소득 기준: 부부합산 연소득 6천만 원 이하 (생애최초, 다자녀 가구는 7천만 원 이하 / 신혼부부 8.5천만 원 이하)
- 자산 기준: 본인 및 배우자 합산 순자산가액 4.88억원 이하
- 대출 기간: 10~30년
- 대출 금리: 2.85 ~ 4.15% 고정·혼합금리
- 대출 한도: (LTV 최대 70%, DTI 최대 60%) 일반 2억 원 (수도권 1.2억), 생애최초 구입자 2.4억 원, 신혼 및 2자녀 이상 가구 3.2 (수도권 2.5억)억원 이내
- 대상 주택: 5억원 이하, 신혼 및 2자녀 이상 가구의 경우 6억 원 이
- 상환 방식: 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환
(2) 보금자리론 (보금자리론)
고정금리를 선호하시는 분들 또는 중소득 가구가 주로 지원 받는 대출입니다. U-보금자리론, 아낌e-보금자리론, t-보금자리론의 유형이 있으니, 보금자리론으로 실행하실 분 께서는 자신에게 맞는 상품을 선택하시면 좋을 것 같습니다.
- 대상: 성년의 무주택 세대주 및 가구원 (만, 30세 미만 단독세대주 제외)
- 소득 기준: 부부합산 연소득 7천만 원 이하
- 자산 기준: 별도로 없음
- 대출 기간: 10~50년
- 대출 금리: 공사가 제시하는 고정금리
- 대출 한도: (LTV 최대 70%, DTI 최대 60%) 일반 3.6억원 (수도권 3억), 생애최초 및 다자녀 가구 4.2억 원 (수도권 3억)
- 대상 주택: 6억원 이하
- 상환 방식: 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환
(3) 신혼부부전용 구입자금 (신혼부부전용 구입자금)
생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 유리한 정책입니다. 다만, 생애최초가 아닌 신혼부부의 경우 내집마련디딤돌 대출 이용도 가능합니다.
- 대상: 무주택 세대주로 생애최초 구입자인 신혼부부
- 소득 기준: 부부합산 연소득 8.5천만 원 이하
- 자산 기준: 본인 및 배우자 합산 순자산가액 4.88억원 이하
- 대출 기간: 10~30년
- 대출 금리: 2.55 ~ 3.85%
- 대출 한도: (LTV 수도권 최대 70%, DTI 최대 60%) 3.2억 원 (수도권 3억)
- 대상 주택: 6억원 이하
- 상환 방식: 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환
(4) 신생아 특례 디딤돌 대출 (신생아 특례 디딤돌 대출)
출산, 육아 초기 가구를 위해 가장 낮은 금리가 적용되는 상품입니다.
- 대상: 대출접수일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주 및 1 주택 세대주 (대환 대출)
- 소득 기준: 부부합산 연소득 1.3억원 이하, 맞벌이의 경우 2억 원 이하
- 자산 기준: 본인 및 배우자 합산 순자산가액 4.88억원 이하
- 대출 기간: 10~30년
- 대출 금리: 1.8 ~ 4.5%
- 대출 한도: (LTV 수도권 최대 70%, DTI 최대 60%) 4억 원 (수도권 3억)
- 대상 주택: 9억원 이하
- 상환 방식: 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환
(5) 수익공유형 모기지 (수익공유형 모기지)
주택 구입시 수익을 공유하는 상품입니다. 1.8% 금리로 20년 고정 금리의 특징이 있습니다.
- 대상: 생애 최초 주택을 구입하거나 5년 이상 무주택 세대주
- 소득 기준: 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 생애 최초 주택 구입자 7천만 원 이하
- 자산 기준: 본인 및 배우자 합산 순자산가액 4.88억원 이하
- 대출 기간: 20년
- 대출 금리: 1.8% 고정금리
- 대출 한도: 주택가격의 최대 70% (호당 2억원 이내), 구입자(부부합산) 연소득 4.5배 이내 (무소득자 및 1.8천만 원 이하의 경우 8천만 원 한도)
- 대상 주택: 6억원 이하
- 상환 방식: 원리금 균등, 체증식 분할상환
(6) 손익공유형 모기지 (손익공유형 모기지)
수익공유형과 유사합니다. 그러나, 손실 발생 시 손실도 함께 분담하는 위험 분산 효과가 있습니다.
- 대상: 생애 최초 주택을 구입하거나 5년 이상 무주택 세대주
- 소득 기준: 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 생애 최초 주택 구입자 7천만 원 이하
- 자산 기준: 본인 및 배우자 합산 순자산가액 4.88억원 이하
- 대출 기간: 20년
- 대출 금리: 최초 5년간 1.3% 이후 2.3% (고정금리)
- 대출 한도: (주택 가격의 최대 40%) 2억원
- 대상 주택: 6억원 이하
- 상환 방식: 원리금 균등, 체증식 분할상환
(7) 오피스텔 구입자금 대출 (오피스텔 구입자금 대출)
오피스테을 첫 주거지로 구매할 때 지원받을 수 있는 정책입니다.
- 대상: 무주택 세대주
- 소득 기준: 부부합산 연소득 6천만원 이하
- 자산 기준: 본인 및 배우자 합산 순자산가액 4.88억 원 이하
- 대출 기간: 2 ~ 20년
- 대출 금리: 3.1% (변동금리)
- 대출 한도: (LTV 수도권 최대 70%, DTI 최대 60%) 7천만 원 이내, 다자녀가구는 7.5천만 원 이내
- 대상 주택: 1.5억원 이하
- 상환 방식: 원리금 균등, 체증식 분할상환
2. 계층별 추천 비교
위의 상품들을 바탕으로 주택을 구입하고 하는 유형에 따라 아래와 같이 추천드립니다.
신혼·출산 가구
- 신생아 특례 디딤돌 > 신혼부부전용 구입자금 > 일반 디딤돌
청년 단독·초기 구입자
- 디딤돌 대출
- 청약저축 납입 이력 + 보금자리론(고정금리) 선택 가능
중장기 안정적 금리를 원하는 경우
- 보금자리론
위험을 분담하고 싶을 경우
- 수익·손익공유형 모기지: 낮은 금리 대신 매도 시 수익 공유
오피스텔 구입자
- 오피스텔 구입자금 대출 전용
3. 연계할 수 있는 정책
- 청약통장: 디딤돌, 신혼부부전용, 신생아 특례, 수익공유형 모두 청약저축과 함께 준비 시 가점과 금리 우대 가능
- 주택도시보증공사 보증료 할인: 대출 실행 시 자동 적용
- 지자체 이자지원 제도: 서울 등 일부 지자체에서 대출 이자를 추가 지원
4. FAQ 및 추가 팁
Q1. 디딤돌 대출과 보금자리론을 동시에 받을 수 있나요?
- 불가능합니다. 목적이 같은 주택 구입 대출은 중복 불가입니다.
Q2. 신혼부부전용 대출과 신생아 특례 중복 사용은 가능한가요?
- 중복 불가합니다. 조건에 맞는 더 유리한 상품 한 가지를 선택합니다.
Q3. 소득 기준 때문에 대출이 어려운 경우?
- 소득 제한이 없는 보금자리론이나 적격대출을 검토할 수 있습니다.
추가 팁
- 사전심사 후 계약: 대출 한도와 승인 여부를 먼저 확인한 후 매매 계약 체결 진행하시길 바랍니다.
- 금리 비교 필수: 고정·혼합형 금리 차이를 반드시 비교하세요!
- 수익공유형/손익공유형은 중도상환이 자유롭지 않음: 매도·상환 조건을 꼭 확인 후 진행 필요합니다.
- 청약통장 활용: 대출과 무관하게 장기적으로 유리합니다.
이상으로 주택 구입자금 대출 금융지원 정책을 모두 정리했습니다.
유리한 정책을 선택하여 내 집 마련의 꿈 꼭 이루시기 바랍니다.